부모가 사망한 뒤 남긴 주택은 단순한 자산이 아니라 세금 문제와 직결된다. 상속세를 피하기 위해서는 기준시가, 공제 항목, 상속 방식 등을 제대로 이해해야 한다. 이 글에서는 고령자의 주택 상속 시 꼭 알아야 할 절세 전략과 실제 사례를 중심으로 세금 부담을 줄이는 방법을 소개한다.
부모님이 남긴 집, 어떻게 상속해야 세금을 줄일 수 있을까?
김미선 씨(45세)는 최근 어머니의 장례를 치른 뒤, 유산 정리에 나섰다. 오남매 중 장녀인 그녀는 부모님이 30년 넘게 거주하셨던 서울 시내 단독주택의 상속 문제를 맡게 됐다. 해당 주택은 현재 시세 약 12억 원, 공시가격은 6억 5천만 원 수준이다. “아버지에 이어 어머니마저 돌아가시고 나니, 이 집을 어떻게 처리해야 할지 막막해요. 상속세를 내야 한다는데, 금액이 꽤 크더라고요.” 고령자의 사망 이후 상속되는 부동산, 특히 1세대 1주택의 경우에는 상속세뿐만 아니라 주택 보유세, 종부세, 취득세 등 다양한 세금 문제가 따라온다. 단순히 ‘집 한 채를 받는 것’이지만, 실제로는 세금 문제를 함께 상속받는 셈이다. 이번 글에서는 고령자 주택을 상속할 때 꼭 알아야 할 상속세 과세 기준과 비과세 요건, 공제 항목, 절세 전략을 사례 중심으로 안내한다. 부모의 재산을 지키는 일은 단지 감정의 문제가 아니라 법과 세금의 영역이기도 하다.
1세대 1주택 상속 시 상속세 과세 기준
상속세는 고인이 남긴 ‘모든 재산’을 기준으로 과세된다. 예금, 주식, 차량 등과 함께 부동산이 포함되며, 그 평가 기준은 ‘기준시가(공시가격)’를 기반으로 한다. 2024년 현재 상속세는 다음 기준에 따라 부과된다:
- 기본공제: 5,000만 원 (1인 기준)
- 배우자 상속공제: 최소 5억 원, 최대 전액 공제 가능 (혼인관계 유지 시)
-주택 상속 시 평가 기준: 공시가격 또는 기준시가 (실거래가 아님)
- 자녀가 상속받는 경우: 상속세 과세표준 × 누진세율 (최대 50%) 예를 들어 시가 12억 원의 단독주택을 상속받아 공시가격이 6억 5천만 원이라면, 기본공제 및 기타 공제를 제외한 금액에 대해 세금이 부과된다. 특히 상속인이 다수일 경우 지분 분할과 공제 혜택 배분도 고려해야 한다.
고령자 상속 공제와 배우자 공제 활용하기
고령자가 사망하면서 상속이 발생하면, 고인의 연령과 배우자의 생존 여부에 따라 다양한 공제가 적용될 수 있다.
1. 기본공제(5천만 원): 상속인 전체에 대해 1회 적용
2. 배우자 상속공제: 생존 배우자가 있을 경우 최대 전액까지 공제 가능. 단, 공동상속인의 지분을 넘어서는 범위는 인정되지 않음
3. 동거주택 상속공제: 피상속인이 상속개시일 기준으로 10년 이상 계속하여 거주하던 1세대 1주택의 경우, 6억 원 한도 내에서 공제 가능 (단, 상속인이 실제 거주 요건을 충족해야 함) 예를 들어, 고인이 70세 이상이며, 배우자가 생존해 있는 경우라면 최소 5억 원 + 동거주택 상속공제 6억 원으로 최대 11억 원까지 공제가 가능하다. 이를 잘 활용하면 1세대 1주택 상속에 대해서는 사실상 상속세가 발생하지 않는 경우도 많다.
상속 시 주의해야 할 세금 포인트
1. 공시가격 vs 실거래가 차이 이해: 상속세는 공시가격 기준으로 부과되나, 이후 상속인이 해당 주택을 매도할 경우 실거래가 기준으로 양도소득세가 발생한다. 따라서 매각 시기를 고려한 전략이 필요하다.
2. 공동상속인의 갈등 조정: 상속인은 여러 명이 될 수 있으며, 주택 상속은 대부분 지분 분할이 어려워 갈등이 발생할 수 있다. 이 경우 상속포기, 증여, 매각 후 현금 분할 등의 방식으로 조율이 필요하다.
3. 명의 이전 시 취득세 발생: 상속은 비과세 대상이지만, 이후 증여나 제3자 이전이 발생할 경우 취득세(3.5~4%)가 부과된다. 상속 후 6개월 이내 매각하면 양도소득세가 면제되나, 그 이후엔 과세 대상이다.
사례로 보는 절세 전략
사례 1: 고 박진수 씨는 76세에 사망하며 1채의 서울 아파트(시세 11억 원, 공시가격 6억 원)를 배우자와 2남 1녀에게 상속했다. 배우자에게는 6억 원 상당의 지분을, 나머지는 자녀에게 균등 분할. - 배우자 상속공제 6억 원 전액 인정 - 자녀 분할분 공시가격 총합 3억 원 → 5천만 원 기본공제 후 과세표준 약 2.5억 원 - 각 자녀당 부담할 세금 약 1,000만 원 수준
사례 2: 유일한 자녀가 단독 상속한 경우, 동거주택 상속공제를 조건 충족 시 6억 원 전액 공제 가능. 추가로 기본공제까지 받으면 6.5억 원까지 세금 없음. 이후 주택 매각 시 시세차익에 대한 양도소득세만 주의하면 된다.
부모의 마지막 자산, 세금까지 함께 준비하자
부모가 평생을 살아온 집은 단순한 부동산이 아니라 가족의 기억이자 유산이다. 그러나 세법의 눈으로 보면, 이 자산은 철저히 ‘과세 대상’이다. 상속은 감정이 아닌 절세 전략의 문제다. 특히 공시가격 상승, 상속인 구성, 명의 이전 시기 등은 세금 차이를 수천만 원까지 벌릴 수 있다. 가장 중요한 것은 사망 이전부터 준비하는 것이다. 1세대 1주택 여부를 명확히 해두고, 공제 요건을 충족시키는 거주 조건(10년 이상)을 갖추며, 상속 후 주택 활용 계획까지 설계하는 것이 바람직하다. 명의 분산, 증여, 가족 간 협의는 그 이후의 문제다. 부모님의 마지막 집이 자녀에게 부담이 되지 않도록, 상속은 전략적으로 준비하자. 세금을 줄이는 것, 그것이야말로 부모가 마지막까지 자녀에게 해줄 수 있는 배려일 수 있다.
