고령자가 내 집을 담보로 매달 연금을 수령하는 주택연금 제도는 안정적인 노후를 위한 좋은 선택이지만, 수령 과정과 사망 후 상속 시점에도 세금이 연관된다. 이 글에서는 주택연금과 관련된 세금의 종류, 과세 여부, 공제 항목과 상속 단계까지 꼭 알아야 할 내용을 사례와 함께 정리한다.
내 집이 연금이 되는 순간, 세금은 어떻게 될까?
최정애(75세) 씨는 10년 전 남편이 세상을 떠난 뒤 홀로 자녀들을 키우며 살아왔다. 자녀들이 모두 독립하고 난 뒤엔 수입이 거의 없어 국민연금으로만 생활해왔다. 몇 해 전, 집값이 오른다는 이야기를 듣고도 팔지 못했던 이유는 바로 이 집이 삶의 기반이었기 때문이다. 그러던 중 상담을 통해 '주택연금'이라는 제도를 알게 되었고, 결국 25년간 살아온 아파트를 담보로 매달 90만 원씩 연금을 수령하게 되었다. 집을 팔지 않고도 연금을 받을 수 있다는 장점은 주택연금의 가장 큰 매력이지만, 최 씨는 얼마 전 연금 수령액에 세금이 붙는다는 이야기를 듣고 불안해졌다. "매달 받는 돈에도 세금이 있나요? 사망하고 나서 자식들이 이 집에 대해 세금 폭탄을 맞는 건 아닐까요?" 많은 고령자들이 주택연금을 선택하면서도 세금에 대한 불안감 때문에 망설인다. 특히 연금소득세, 상속세, 재산세 등 다양한 세금 항목이 얽히다 보니 정확한 정보를 알고 있어야 안심하고 제도를 활용할 수 있다. 이번 글에서는 주택연금 수령 중과 이후에 발생할 수 있는 세금과 그에 대한 이해를 돕기 위해 꼭 알아야 할 상식들을 소개한다.
주택연금 수령액, 과세 대상일까?
주택연금은 국가가 보증하는 연금 지급 제도이며, 집을 담보로 잡고 금융기관에서 일정 금액을 매월 지급받는 구조다. 이때 지급받는 돈은 기본적으로 '대출'의 성격을 가지기 때문에 소득으로 간주되지 않는다. 즉, 국민연금이나 연금저축처럼 소득세 과세 대상이 아니다. 따라서 주택연금 수령액에 대해 소득세를 따로 내야 할 걱정은 없다. 연금 수령자가 매월 받는 금액은 원칙적으로 대출 원리금이기 때문에, 이는 단순히 본인의 자산을 유동화하는 과정일 뿐 새로운 소득으로 보지 않는다. 하지만 주의할 점은 있다. 주택연금을 수령하면서도 별도로 금융소득이나 임대소득이 있을 경우, 전체 소득 기준에 따라 복지 혜택(기초연금 등)에 영향을 줄 수 있으며, 이때는 연금 수령액과 별개로 종합소득세 신고 대상이 될 수 있다.
재산세, 건강보험료는 어떻게 될까?
주택연금을 수령하더라도 해당 주택의 소유권은 그대로 수령자에게 유지된다. 즉, 연금을 받고 있다고 해서 집이 금융기관으로 넘어가는 것은 아니다. 따라서 주택에 대한 재산세 납부 의무는 그대로 유지되며, 이 금액은 매년 6월 1일 기준으로 부과된다. 건강보험료 또한 중요한 부분이다. 주택연금 수령액 자체는 소득으로 간주되지 않기 때문에 지역가입자 기준 보험료 산정 시 '소득 항목'으로 포함되지는 않는다. 하지만 주택의 공시가격이 높아지면 재산 기준으로 인해 보험료가 인상될 수는 있다. 따라서 고령자는 주택의 공시가격 상승에 따른 보험료 변동을 염두에 두고 있어야 한다.
사망 후 상속 시점, 어떤 세금이 발생할까?
주택연금 수령자가 사망하게 되면 남은 주택은 상속재산으로 간주된다. 이때 주택의 시가(또는 기준시가)에 따라 상속세가 발생할 수 있으며, 상속인은 두 가지 선택지를 갖게 된다
1. 연금 대출 잔액을 상환하고 집을 상속받는다.
2. 집을 처분하고 그 대금에서 연금 잔액을 정산한 뒤 남는 금액을 상속받는다.
주택연금은 보증기관이 연금 수령을 보장해주는 제도이기 때문에, 집값보다 더 많은 연금을 수령했더라도 추가 상환 부담은 없다. 이른바 '역모기지 방식'이기 때문에 수령자가 받은 금액이 주택 가치보다 많아도 그 차액은 상속인이 책임지지 않는다. 이는 주택금융공사의 보증을 통해 실현되는 구조다. 하지만 반대로, 집값이 연금 잔액보다 높다면 그 차액만큼은 상속세 대상이 될 수 있으므로, 자녀 입장에서는 사전에 세금 시뮬레이션을 해보는 것이 필요하다.
절세를 위한 실전 팁과 사례
사례 1: 김노인(74세)은 4억 원 상당의 아파트를 담보로 주택연금을 개시해 매월 100만 원씩 수령하고 있다. 연금 개시 후 12년이 지나 연금 누적 수령액은 약 1억 4천만 원. 이후 사망하게 되자 자녀들이 연금 대출 잔액을 상환하고 주택을 상속받기로 했다.
- 주택의 공시가격: 4억 원
- 연금 잔액: 1억 5천만 원
- 차액: 2억 5천만 원 → 상속세 과세 기준 대상 단, 상속공제 5천만 원, 장례비용 등 공제 항목을 적용하면 실질적인 과세 표준은 2억 원 정도로 줄어들 수 있으며, 자녀 2인 기준 상속세는 약 2천만 원 수준으로 정리되었다.
사례 2: 최정애 씨는 주택연금 수령 중 건강보험료가 급격히 오른 것을 느꼈다. 조사해보니 재산세 기준이 되는 공시가격이 큰 폭으로 상승했고, 지역가입자로서 재산보험료가 함께 오른 것이었다. 이에 소형주택으로 이사하면서 주택연금을 해지했고, 이후 IRP 계좌에 이체하여 건강보험료를 일정 수준으로 안정시켰다.
주택연금, 소득은 아니지만 전략은 필요하다
주택연금은 자산이지만 소득은 아니다. 그래서 일반적인 과세 대상에서 제외되는 경우가 많고, 연금 수령액 자체에 세금이 붙지는 않는다. 하지만 그 외적인 세금, 즉 재산세, 건강보험료, 상속세 등은 무관하지 않다. 특히 자녀가 상속을 고려하고 있다면, 연금 잔액과 주택의 시가 차이에 따라 상속세 부담이 생길 수 있다는 점을 반드시 인지해야 한다. 또한 건강보험료는 공시가격 변동에 영향을 받기 때문에, 연금 수령 이후에도 주기적인 점검이 필요하다. 가장 중요한 것은, 주택연금이 단순히 ‘매달 일정한 돈을 받는 제도’라는 인식에서 벗어나야 한다는 점이다. 재무설계, 상속설계, 세금 전략까지 함께 고려할 때 진정한 ‘노후 안전망’이 될 수 있다. 오늘 주택연금을 고민하고 있다면, 세금과 관련된 시뮬레이션도 함께 받아보자. 연금은 세금을 피하는 수단이 아니라, 세금과 함께 가는 제도이기 때문이다.
