2025년 종합부동산세(종부세) 개편으로 인해 다주택자의 세 부담이 일부 완화되었어요. 하지만 여전히 주택 수에 따라 세율이 달라지고, 보유 주택의 공시가격 합산 금액에 따라 세금이 크게 차이 나요. 특히, 신혼부부 같은 특정 계층은 취득세 감면 혜택이 있지만, 주택 수가 늘어나면 혜택을 받을 수 없기 때문에 신중한 접근이 필요해요.
본문에서는 1주택, 2주택, 3주택자의 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 부담을 비교하고, 절세 전략까지 자세히 알아볼게요.
1. 재산세와 종합부동산세란?
먼저, 재산세와 종부세(종합부동산세)에 대해 알아볼게요. 이 두 가지 세금은 주택을 보유하는 것만으로도 매년 내야 하는 보유세예요.
- 재산세: 공시가격을 기준으로 부과되는 세금으로, 주택마다 따로 부과돼요.
- 종합부동산세(종부세): 여러 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 초과하면 내야 하는 세금이에요.
2025년부터 종부세 기준이 변경되었어요. 1주택자는 12억 원 초과 시 종부세 부과가 되고, 다주택자는 합산 금액이 6억 원을 초과하면 과세 대상이 돼요.
1가구 1주택자 세금
- 재산세: 공시가격 3억 원 이하는 0.1~0.25% 부과
- 종부세: 공시가격 12억 원 초과 시 부과, 0.5~2.7% 세율 적용
- 양도소득세: 2년 이상 보유 시 9~45% 일반세율 적용, 비과세 혜택 가능
- 취득세: 1~3%
예상 세금: 공시가격 10억 원의 1주택 보유 시
- 재산세: 약 250만 원
- 종부세: 없음 (12억 원 이하이므로 면제)
1가구 2주택자 세금
- 재산세: 주택 개별 공시가격 기준 부과
- 종부세: 공시가격 합산 6억 원 초과 시 과세
- 양도소득세: 기본세율 + 10% 중과
- 취득세: 8%
예상 세금: 공시가격 7억 원 + 6억 원의 2주택 보유 시
- 재산세: 약 350만 원
- 종부세: 130만 원 (13억 원 초과분 적용)
- 양도세: 기본세율에 10% 중과
1가구 3주택자 세금
- 재산세: 개별 공시가격 기준 부과
- 종부세: 공시가격 합산 6억 원 초과 시 중과세율 적용
- 양도소득세: 기본세율 + 20% 중과
- 취득세: 12%
예상 세금: 공시가격 7억 원 + 6억 원 + 5억 원의 3주택 보유 시
- 재산세: 약 500만 원
- 종부세: 430만 원 (18억 원 초과분 적용)
- 양도세: 기본세율에 20% 중과
2. 신혼부부 세금 감면 혜택 & 연령대별 절세 팁
신혼부부가 주택을 구입하면 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수 있어요. 하지만 3주택 이상 보유 시 혜택 대상에서 제외돼요.
- 1주택: 취득세 50% 감면 (예: 6억 원 주택 → 취득세 90만 원 감면)
- 2주택 이상: 감면 혜택 없음
연령대별 절세 팁
- 30대: 신혼부부 감면 혜택 적극 활용
- 40대: 다주택자라면 증여·명의 변경 고려
- 50대 이상: 공시가격 조정 신청 검토
2025년 종합부동산세(종부세) 개편으로 인해 1주택자의 부담이 완화되었지만, 다주택자는 여전히 높은 세율이 적용돼요. 특히, 2주택부터 종부세와 양도세 부담이 크게 늘어나고, 3주택 이상 보유 시 취득세 중과세율이 적용되므로 신중한 접근이 필요해요. 본문에서는 1주택, 2주택, 3주택자의 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 취득세를 비교하고, 절세 전략을 연령대별로 정리하여 안내할게요.
20~30대: 신혼부부 혜택과 장기 보유 전략
20~30대는 최대한 정부 지원을 활용하는 것이 중요해요. 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 청년층을 대상으로 하는 세금 감면 혜택을 적극 활용하면 절세 효과가 커요.
- 신혼부부 취득세 감면: 1주택 보유 시 취득세 50% 감면 (최대 200만 원 한도)
- 생애최초 주택구입 취득세 면제: 1.5억 원 이하 주택 매입 시 취득세 100% 면제, 3억 원 이하 주택은 50% 감면
- 장기보유 특별공제 적용: 1주택을 10년 이상 보유하면 양도세 최대 80% 감면
20~30대는 무리하게 다주택을 보유하기보다는 1주택을 장기 보유하면서 향후 비과세 요건을 충족하는 것이 가장 좋은 절세 전략이에요.
40대: 다주택 관리 및 명의 분산 활용
40대부터는 보유 주택 수가 늘어나는 시기이므로 다주택자에 대한 세금 부담을 줄이는 방법을 고민해야 해요.
- 부부 공동명의 활용: 종부세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의로 보유하면 공제 한도를 12억 원에서 18억 원까지 늘릴 수 있어요.
- 자녀에게 사전 증여 고려: 주택 가격이 낮을 때 자녀에게 증여하면 양도세 부담을 줄일 수 있어요. 증여세 공제 한도는 10년 동안 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지예요.
- 임대사업자 등록 검토: 등록 임대주택으로 등록하면 재산세, 양도세 감면 혜택을 받을 수 있어요.
50대: 종부세 절세와 증여 계획
50대 이후에는 종부세 부담을 줄이고, 상속·증여를 계획하는 것이 중요해요.
- 고령자 공제 활용: 60세 이상 1주택자는 종부세 20~40% 감면 혜택을 받을 수 있어요.
- 배우자 증여 활용: 배우자에게 증여하면 종부세 부담을 줄일 수 있어요. 배우자 증여 공제 한도는 6억 원이에요.
- 다주택 정리 및 1주택 유지: 다주택자는 일부 매도 후 1주택자로 전환하면 장기보유특별공제를 받을 수 있어요.
60대 이상: 상속세 및 부동산 정리
60대 이상이라면 상속세 부담을 줄이면서 부동산을 효율적으로 관리하는 전략이 필요해요.
- 사전 증여 고려: 10년 단위로 자녀에게 증여하면 상속세 부담을 줄일 수 있어요.
- 노후 주택 처분 및 상가·오피스텔 전환: 종부세 부담이 큰 고가 주택을 처분하고 수익형 부동산으로 전환하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.
- 주택연금 활용: 1주택 보유자는 주택연금(역모기지)을 활용해 안정적인 노후 자금을 마련할 수 있어요.
2025년 기준 1주택자는 상대적으로 세금 부담이 낮고, 2주택부터는 종부세 및 양도세 부담이 증가해요. 3주택자는 종부세 중과와 양도세 중과로 세금 부담이 매우 커지므로 주택 정리 전략이 필요해요.
연령대별로 절세 전략이 다르며, 20~30대는 정부 혜택을 최대한 활용, 40대는 명의 분산과 임대사업자 등록, 50대는 종부세 절세 및 증여, 60대 이상은 상속·증여와 노후 대비를 고려해야 해요.
세금 신고 일정도 중요해요.
- 재산세: 7월·9월 (1년에 2번 분납 가능)
- 종부세: 12월
- 양도세: 매도 후 신고 기한 2개월 이내
- 취득세: 주택 취득 후 60일 이내 신고·납부
정부의 부동산 정책이 계속 변화하고 있으므로, 매년 변경되는 세율과 감면 정책을 확인하는 것이 중요해요.
